Observatorio

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo sienta doctrina en su reciente STS 190/2021, de 31 de marzo, sobre la interpretación del art. 1204 CC aplicado a arrendamientos urbanos y, si una modificación contractual de objeto y renta comporta una novación extintiva o solo modificativa.

Así, en referida STS se indica que "el citado art. 1204 CC, referido a la denominada novación propia o extintiva, establece que "para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles", con lo que admite tanto la novación expresa como la tácita. Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC). La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior (novación extintiva, que contempla el art. 1204 CC) o bien la subsistencia de la original, aunque con la modificación pretendida (novación modificativa del art. 1203 CC). 

En las novaciones extintivas, se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación  y (ii) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra . 

Por su parte, la novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en el art. 1203 CC, conforme al cual "Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor". Se trata de una figura jurídica distinta de la novación propia. La novación extintiva constituye una de las causas de extinción de las obligaciones ( art. 1.156 CC). Además de extinguir la obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción entre las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su consentimiento ( art. 1207 CC), y la nova obligatio no tiene otra antigüedad que la determinada por la fecha de su nacimiento. 

Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación, está sujeta a un mayor formalismo y exige una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad "de todo punto" entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita). Por el contrario, la jurisprudencia de esta sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC), ha considerado que para que se califique la novación como modificativa no es necesario que se siga el rigor formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988, y 28/2015, de 11 de febrero). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias y, en lo que ahora es relevante, la sujeción al régimen legal de prórroga forzosa.

“La variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado”, sostiene el Alto Tribunal.

Puedes consultar el texto íntegro de la Resolución en el apartado de descargas.