Observatorio

La Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo obliga a la comunidad de propietarios a asumir los gastos de reparación de una parte de la terraza del edificio cuyo uso exclusivo se había configurado como anejo de una vivienda.

“En concreto, por lo que se refiere a las terrazas que a su vez sirven de cubierta, si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro, mientras que si este proviene del solado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será este quien esté obligado a la ejecución de la reparación.” "En consecuencia, como la terraza es al mismo tiempo elemento privativo por atribución o desafectación y elemento común por su carácter estructural de cubierta, para determinar quién debe financiar la reparación, será preciso, en cada caso, determinar la índole o la razón de la avería. Si de lo que se trata es de hacer reparaciones propias del mantenimiento de la terraza, será cuestión del propietario. Pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, debe ser reparado a costa de los fondos comunes."

Respecto de la falta de impugnación del acuerdo comunitario que rechazaba asumir el arreglo de la terraza, "el ámbito de aplicación del art. 18.1 LPH se refiere a acuerdos o decisiones colectivas que pueden ser considerados propiamente "acuerdos de junta de propietarios", que correspondan a su competencia y ámbito de disposición. Como ha señalado la doctrina, la aplicación de ese precepto no se extiende a los denominados "seudo-acuerdos", como serían, por ejemplo, acuerdos sobre disposición de un elemento privativo de un propietario contra su voluntad, o de imposición de una servidumbre sobre una propiedad ajena."....resultaba improcedente un acuerdo de la comunidad que no sólo desatendía la solicitud del demandante, sino que contrariaba manifiestamente el art. 10.1 a) LPH. De manera tal que un acuerdo como el litigioso no podría ampararse en una supuesta sanación por el transcurso del plazo de impugnación del art. 18.1 LPH, lo que equivaldría a dotarlo de un efecto derogatorio de normas legales imperativas y de obligado cumplimiento, resultado que por absurdo debe descartarse de raíz ( sentencia 51/2013, de 20 de febrero).

 En consecuencia, conforme a la jurisprudencia citada, dado que el acuerdo de 1 de julio de 2015, al negar la solicitud del demandante, infringió el art. 10.1 a) LPH, en relación con los arts. 3 y 16 LOE y el art. 17.3 del TRLS, debe aplicarse la sanción de nulidad de pleno derecho prevista en el art. 6.3 CC, y no la de mera anulabilidad del art. 18.1 LPH. La acción de la demandante se articuló correctamente al invocar el citado art. 10.1 a) LPH, que expresamente excluye la necesidad de un acuerdo de la junta de propietarios. Aparte de que, como indicó la ya citada sentencia 12/2022, de 12 de enero, la pretensión de condena a la comunidad de propietarios supone una decisión judicial simétricamente contraria a la del acuerdo comunitario.”

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